Мы работаем
Пн-Пт 10:00 - 18:00
Сб-Вс выходной
Контактный телефон
+7 (812) 985-03-95
+7 (812) 715-75-17
+7 (962) 686-03-95
Наш офис
Санкт-Петербург, Спасский переулок, 14/35, офис А 321.3

4 способа купить квартиру побольше без ипотеки

1. Сделки трейд-ин в новостройках
2. Рассрочка у застройщика
3. Лизинг недвижимости
4. Заработок на флиппинге
Из-за самоизоляции многие задумались о покупке жилья побольше: чтобы у каждого члена семьи был свой угол, а кухня и гостиная были просторнее. Что делать, если не хочется для этого брать ипотеку на 20 лет? Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste, которая занимается вложениями в недвижимость, рассказал, какие ещё есть варианты.

1. Сделки трейд-ин в новостройках
Срок продажи старой квартиры и покупки новой: 1–2 месяца. Некоторые застройщики, например ПИК, обещают произвести обмен за 7 дней.
Первоначальные вложения: средства от продажи старой квартиры, возможна доплата.

О сделках трейд-ин с машинами знают многие: вы пригоняете свой старый автомобиль в центр дилера, получаете оценку и можете на эту сумму выбрать что-то поновее. Но и с квартирами это тоже работает. Обменять старую квартиру на жильё в новом доме с доплатой можно у многих крупных застройщиков — ПИК, «Инград», ФСК, ЛСР, А101 и других. По некоторым оценкам, сейчас доля таких сделок на рынке новостроек достигает 25%.

Сделки проходят в основном через специальные подразделения застройщиков. Покупатель даёт застройщику разрешение на продажу своей старой квартиры, а застройщик обязуется предоставить ему новую (может потребоваться доплата).

➕Плюсы квартирного трейд-ина

Продажа старого жилья и покупка новой квартиры проходят одновременно, что серьёзно экономит время. Обычно застройщики дают дополнительную скидку на приобретаемую квартиру — она составляет примерно 1–2%. К тому же если сделка проходит через агентство, комиссия будет ниже, чем при обычной продаже на вторичке, ведь основная прибыль будет получена с продажи квартиры в новостройке.

Некоторые застройщики предлагают очень выгодные условия: за покупателем бронируется конкретная квартира по текущей, зафиксированной в договоре цене. В этом случае вы защищены от роста цены на новостройку за то время, пока будет проходить сделка.

✖Минусы квартирного трейд-ина

Продать старую квартиру нужно довольно быстро — часто из-за этого застройщик предлагает цену ниже рыночной. К тому же девелоперы работают не со всеми домами — старая застройка или отдалённые районы Подмосковья их могут не заинтересовать.

2. Рассрочка у застройщика
Срок, на который можно оформить рассрочку: до 3 лет.
Первоначальные вложения: 30–50% от стоимости покупаемой квартиры.

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью рассрочки. Выдаёт её не банк, а сам застройщик — и условия обычно зависят именно от него. Значит, в каждом конкретном случае нужно внимательно читать договор.

➕Плюсы рассрочки на квартиру

Основной плюс рассрочки — владельцу квартиры не придётся платить проценты. Это удобно, если вам не хватает сравнительно небольшой суммы, но вы уверены, что заработаете её за ближайшие полгода или год. В этом случае выгода получается существенная.

Получить рассрочку довольно просто: застройщик не будет проверять вашу кредитную историю или требовать справки о доходе с работы. Для оформления обычно достаточно паспорта и подписания договора. Займёт это всего один день.

✖Минусы рассрочки на квартиру

Первоначальный взнос будет выше, чем при ипотеке: если банку чаще всего достаточно 15–20% от стоимости жилья, то застройщик при оформлении рассрочки потребует минимум 30%. А лучшие условия доступны, только если вы сразу внесёте 50–70%.

К тому же обычно рассрочка даётся на короткий срок — ни о каких десяти или двадцати годах, как при ипотеке, речи не идёт. Скорее всего, внести оставшуюся сумму нужно будет до окончания строительства дома — то есть за 2–3 года. После ввода дома в эксплуатацию придётся либо заплатить остаток, либо начать выплачивать проценты.

Ещё один минус — в более высокой цене квартир, которые можно купить в рассрочку. Обычно стоимость такого жилья на 10–20% выше, чем при покупке в ипотеку или единовременной оплате.

Стоит сказать и о праве собственности на такое жильё. Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, вы сразу становитесь её собственником, несмотря на то, что она остаётся в залоге у банка. Купленная же в рассрочку квартира до завершения оплаты обычно остаётся в собственности у застройщика. Из-за этого могут возникнуть юридические сложности: в такой квартире нельзя зарегистрироваться, да и продать её в случае чего не получится.

3. Лизинг недвижимости
Срок, на который можно оформить лизинг: до 10 лет.
Первоначальные вложения: 10–50% от стоимости покупаемой квартиры.

Лизинг — это долгосрочная аренда с одновременным выкупом. Обычно речь идёт об автомобилях или оборудовании, однако и на рынке недвижимости такая история возможна.

В сделке покупки жилья в лизинг участвуют три стороны: покупатель, продавец и лизинговая компания. Покупателю нужно выбрать квартиру, а после обратиться в лизинговую компанию, которая убедится в его платёжеспособности. После этого компания выкупит у продавца жильё и передаст его покупателю в аренду. В собственность квартира перейдёт только после выплаты всей суммы.

В России лизинг недвижимости не получил широкого распространения, хотя такие сделки защищены законом. Вероятно, покупатели считают этот формат очень сложным и подходящим скорее для юридических лиц и компаний. На самом деле ничего сложного нет.

➕Плюсы лизинга недвижимости

Для покупателей лизинг довольно выгоден. Вы фактически арендуете квартиру, которая через некоторое время станет вашей. Значит, можно делать ремонт по своему вкусу и не бояться, что хозяева попросят через месяц собрать вещи и переехать.

Ещё один плюс в том, что сумма ежемесячного платежа зафиксирована в договоре и со временем не будет повышаться.

Аванс при лизинге обычно составляет от 10 до 50% от стоимости квартиры. Чем больше средств вы вносите, тем выгоднее условия. Для оформления достаточно паспорта, ИНН, свидетельства пенсионного страхования и анкеты заявителя.

✖Минусы лизинга недвижимости

Один из основных минусов — малая распространённость такого типа сделок в России. Сегодня в лизинг в основном можно взять премиальное жильё.

И критический момент, который многих останавливает — существенная переплата. Если сравнивать с ипотекой, вы можете в итоге заплатить на 30% больше. Лизинг подходит в основном тем, кто по каким-то причинам не может получить ипотеку или хочет сохранить кредитную историю чистой, чтобы в будущем, например, иметь возможность взять кредит на бизнес.

4. Заработок на флиппинге
Срок, за который реально накопить на новую квартиру: от 1 года.
Первоначальные вложения: средства от продажи старой квартиры и расходы на аренду жилья.

Этот вариант пока не слишком известен на российском рынке. При этом в США таким образом зарабатывают уже многие.

Что такое флиппинг? Это покупка жилья на вторичном рынке со скидкой, чтобы привести его в порядок и перепродать по более высокой цене. Например, вы находите квартиру со скидкой в 10–15%, вывозите старую мебель, сдираете старые обои, перекрашиваете стены в светлые цвета и выставляете на продажу по рыночной цене. Если немного вложиться в продвижение — сделать хорошие фото, прорекламировать квартиру в районных группах в соцсетях и расклеить объявления по округе, — то продать удастся довольно быстро. На вырученные деньги нужно снова купить квартиру со скидкой и повторить весь процесс.

В принципе, можно таким образом проводить по три сделки в год. Если каждую квартиру удалось перепродать с прибылью в 10%, то после уплаты налогов каждый раз вы выручите 7,7% (налог нужно платить только с дохода). Итого в год ваш капитал подрастёт на 23,1%. То есть если вы, условно говоря, продали свою квартиру за 10 миллионов ₽, через год можно будет искать жильё минимум за 12 миллионов.

➕Плюсы флиппинга

Вы почти всё время являетесь владельцем квартиры, то есть деньги не просто копятся на депозите в банке или лежат на брокерском счёте. Но главный плюс в том, что переплата будет практически нулевая, если не считать арендную плату за пару лет — пока копится нужный вам капитал, придётся снимать жильё. Однако она всё равно будет меньше переплаты по десятилетней ипотеке.

✖Минусы флиппинга

Основная сложность — найти те самые объекты со скидками. Это не такая простая задача, ведь важно случайно не купить квартиру с проблемами, которую вы не сможете потом быстро перепродать. По моему опыту, обычно сложности гарантированно есть у объектов, выставленных с дисконтом более 15% — там может быть и неузаконенная перепланировка, и сложное наследование, и другие подводные камни. Но если речь идёт о 10%, то часто владельцу просто очень нужно поскорее продать жильё.

Ещё один минус в сроках — процесс наращения капитала таким образом небыстрый. И если вы нацелились на покупку квартиры в два раза дороже, то, занимаясь флиппингом, вы сможете себе её позволить только через полтора года (при условии, что цены не вырастут). Учтите, что всё это время вам нужно будет где-то жить, так что приплюсуйте к требуемой сумме расходы на аренду жилья