Продажа залогового объекта
Российское законодательство позволяет продавать недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка (залогодержателя), только при согласии банка. В случае если вы, являясь обладателем залоговой квартиры, купленной по ипотеке, решили увеличить жилплощадь, но ещё не полностью погасили ипотечную задолженность, продать свою квартиру, чтобы купить другую, большей площади, будет крайне затруднительно и довольно рискованно. Почему?
Во-первых, без согласия банка сделка об отчуждении (продаже) заложенного имущества будет признана недействительной, и банк вправе потребовать возврата квартиры согласно статье 167 Гражданского Кодекса РФ или же досрочно исполнить обязательства по ипотеке и взыскать заложенное имущество. Во-вторых, в ипотечном договоре среди условий может быть такое, которое не позволяет погашать ипотечный кредит раньше указанного срока без взимания комиссии или штрафных санкций. Исключением является достаточно редко встречающееся указание в договоре по ипотеке особого механизма продажи залоговой квартиры в обмен на другой объект залога.
Какие могут быть пути решения?
Допустим, банк дал согласие на снятие обременения с квартиры и/или на её продажу. Вы продаёте свою квартиру, покупаете новую и уже её предоставляете банку в качестве залога. Если сумма оставшейся по ипотеке задолженности небольшая, то есть вероятность, что банк согласится на продажу залоговой недвижимости, не потребовав взамен другого залога.
Если же банк отказывается давать такое согласие, то вы можете самостоятельно погасить задолженность за счёт денежных средств, полученных от будущего покупателя вашей, ещё находящейся в залоге, квартиры. После этого будет возможно осуществление сделки купли-продажи этой квартиры и покупка новой с заключением второго ипотечного договора при необходимости.
Ещё одно из решений по продаже залоговой квартиры может быть реализовано при отсутствии условий, препятствующих погашению кредита третьим лицом: продажа заложенной квартиры при участии банка на основании статьи 313 Гражданского Кодекса РФ и последующее погашение кредита.
Возможно также осуществление сложной схемы покупки новой квартиры, с передачей её в качестве залога по существующему или даже по новому ипотечному договору с параллельным погашением первой ипотеки. Для этого необходимо, чтобы банк дал согласие на смену должника по ипотечному кредиту, поскольку при воплощении этого варианта решения новым ипотечным заёмщиком с обязанностями по погашению кредита становится покупатель вашей залоговой квартиры.
Понять какое именно решение будет наиболее выгодно и реализуемо в вашем конкретном случае и разобраться со всеми особенностями подобных схем вам помогут юристы и специалисты по недвижимости нашего агентства недвижимости «Эксперт». Мы всесторонне рассмотрим вашу проблему уже на первой консультации и предложим индивидуальный план решения. Ваш личный юрист – круглосуточно на связи. Проконсультирует в любой момент и будет сопровождать вас в течение всего процесса вплоть до успешного завершения сделок. И продажа вашей недвижимости, находящейся под залогом, завершится благополучно.